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Hausverkauf als Erbengemeinschaft

Erbengemeinschaft Immobilienmakler Würzburg

Was ist eine Erbengemeinschaft?

Verstirbt ein Immobilienbesitzer und vererbt er die Immobilie an mehrere Personen, wird dadurch eine Erbengemeinschaft gebildet. Der Nachlass wird zum gemeinschaftlichen Vermögen aller Miterben. Über seinen Anteil an den einzelnen Nachlassgegenständen kann der einzelne Erbe allerdings nicht frei verfügen. Ein einzelner Erbe ist z. B. nicht berechtigt, seinen Anteil an einer Immobilie ohne die Zustimmung aller anderen Erben zu veräußern. Möchte ein Erbe seinen Immobilienanteil veräußern, so ist dies gemäß § 2042 BGB nur möglich, wenn zuvor die Erbengemeinschaft auseinandergesetzt wurde. Eine Auseinandersetzung kann jeder Erbe ohne Rücksicht auf die Interessen der Miterben verlangen.

Wenn eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück anteilig mehreren Erben hinterlassen wird, so kommt es bei der entstandenen Erbengemeinschaft häufig zu Konflikten um den Nachlass. Formal stehen allen Erben gemeinschaftlich die Anteile an der geerbten Immobilie zu, die das Testament oder der Erbvertrag vorsieht. Damit bilden die Erben rechtlich eine Gesamthandsgemeinschaft und gleichzeitig eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts.

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Rechte und Pflichten der Erbengemeinschaft

Aufgrund der rechtlichen Lage ergeben sich für den einzelnen Erben allerdings nicht nur Rechte am Nachlass, sondern mit Eintritt des Erbfalls ergeben sich aus der Erbengemeinschaft auch Pflichten. Für alle Verpflichtungen und Kosten, die sich aus dem Gesamthandseigentum der Immobilie ergeben, haften die Erben als Gesamtschuldner. Das können z.B. Kosten für Müllabfuhr oder Kosten für bereits durchgeführte Renovierungsarbeiten sein, die ggf. noch an Handwerksbetriebe geschuldet werden. D.h. es werden nicht nur Vermögen, sondern auch Verbindlichkeiten vererbt.

Mögliche Kosten/Nachlassverbindlichkeiten im Überblick, wie zum Beispiel:

  • Müllabfuhr
  • Beteiligung an Straßensanierung durch Gemeinde
  • Bestattungskosten
  • Offenes Darlehen oder Hypothek für die Immobilie
  • Steuerschulden
  • Offene Rechnung für bereits durchgeführte Sanierungsmaßnahmen
  • Versicherungen (z.B. Brandschutzversicherung)

Erbteil an einer Immobilie – wie am Besten vorgehen

Eine Erbengemeinschaft kann sich häufig nicht auf eine Vorgehensweise einigen, wenn es um die Verwertung der geerbten Immobilie geht. Eine Möglichkeit wäre die Auszahlung der Miterben. D.h. ein Erbe erhält die Immobilie alleine, muss jedoch den Miterben ihren Anteil ausbezahlen. Das ist jedoch mit einer hohen finanziellen Belastung verbunden und alle Erben müssen diesem Vorgehen zustimmen. Findet keine Einigung statt, könnte eine Auseinandersetzung nach § 2042 BGB erfolgen, die jeder Erbe beanspruchen kann. Dabei wird das bewegliche Vermögen (Gegenstände) und Barvermögen gleichmäßig auf alle Erben aufgeteilt. Bei einer Immobilie ist diese Vorgehensweise oftmals nicht möglich.

Uneinigkeit führt zu Teilungsversteigerung

Wenn die Erben beim Hausverkauf als Erbengemeinschaft sich nicht einigen, so kommt eine amtsgerichtliche Teilungsversteigerung in Betracht. Auf Antrag eines jeden Miterben beim Amtsgericht kann der Verkauf von Eigentumswohnungen, Häusern, Grundstücken oder Erbbaurechten verlangt werden. Die Durchführung der Erbauseinandersetzung durch Teilungsversteigerung kann von den anderen Miterben nicht abgewendet werden. Es besteht allerdings auch die Möglichkeit, dass mehrere Miterben den Antrag auf Teilungsversteigerung gemeinschaftlich stellen. Jedem Erbe steht es frei, bei der Versteigerung der Immobilie mitzubieten und so die Immobilie in ihrer Gesamtheit zu erwerben. Allerdings sollte bedacht werden, dass bei Immobilienversteigerungen häufig ein geringerer Erlös erzielt wird als beim „normalen“ Verkauf. Die Versteigerung hat den Zweck, das Immobilieneigentum in einen aufteilbaren Geldbetrag zu verwandeln. Nachdem ein Bieter den Zuschlag im Versteigerungsverfahren erhalten hat, wird der Versteigerungserlös abzüglich Verfahrenskosten und Ablösung eventueller Belastungen auf dem Grundstück an die Erbengemeinschaft verteilt.

Erbengemeinschaft Immobilie

Was spricht für den Hausverkauf als Erbengemeinschaft?

Eine vom Amtsgericht durchgeführte Versteigerung bringt in der Regel weniger ein, als ein „normaler“ Hausverkauf als Erbengemeinschaft. Ist also keine Einigung in Sicht (z.B. Auszahlung der Miterben), ist der gemeinschaftliche Hausverkauf als Erbengemeinschaft die bessere Alternative. Im Gegensatz zur Auseinandersetzung fällt der aus dem Verkauf erzielte Erlös i.d.R. höher aus. Zudem spart man sich bei dem gemeinsamen Verkauf Kosten für Anwalt und Gericht, die den Erlös schmälern würden. Diese Lösung ist somit nicht nur allen Erben gegenüber fair, sondern in der Regel auch finanziell sinnvoller. Besonders bei renovierungsbedürftigen Immobilien, ist ein Verkauf meist die beste Lösung. Neben der Auszahlung der Miterben und Übernahme von Verbindlichkeiten, können weiter Kosten durch notwendige Renovierungsarbeiten entstehen. Durch den Verkauf ist man Verbindlichkeiten und Folgekosten los und bildet im Idealfall Kapital für die eigenen Wünsche.

Voraussetzungen für Hausverkauf als Erbengemeinschaft

  • Alle Mitglieder der Erbengemeinschaft müssen in das Grundbuch eingetragen werden
    (Kosten für Eintragung und Grunderwerbsteuer entfallen bei Erbgemeinschaft)
  • Hausverkauf muss einstimmig erfolgen
    (Der Auftrag an den Makler muss von allen Erben unterschrieben sein oder ein Erbe ist notariell bevollmächtigt)
  • notarielle Beurkundung des Verkaufs

Warum sollte die Erbengemeinschaft einen Immobilienmakler in Anspruch nehmen?

  • Makler kennen den Immobilienmarkt am besten und erzielen für Sie den höchstmöglichen Erlös.
  • Angemessene Reaktion auf unangenehme Fragen und Versuche der potentiellen Käufer, den Kaufpreis zu schmälern.
  • Professionelle Vermarktung der Immobilie (z.B. Erstellung eines Exposés und Eintragung in relevanten Immobilienbörsen).
  • Bankenmakler finanzieren oftmals den Käufer und können die nötige Bonität prüfen.
  • Professionelle Abwicklung des Verkaufes (z.B. rechtlich korrekter Kaufvertrag).

Auflösung einer Erbengemeinschaft

Erbengemeinschaft UneinigkeitDie baldige Aufteilung des Nachlasses ist das Ziel einer jeden Erbengemeinschaft. Da die Erben nur gemeinschaftlich über die hinterlassene Immobilie verfügen können (§ 2040 Absatz 1 BGB), wird jedem Erben das Recht auf Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft (§ 2042 Absatz 1 BGB) zugestanden. Der Erblasser kann die Auseinandersetzung durch letztwillige Verfügung nur für 30 Jahre seit dem Eintritt des Erbfalles ausschließen. Ist sich die Erbengemeinschaft jedoch einig, so kann sie sich über eine solche Verfügung des Erblassers hinwegsetzen und den Hausverkauf als Erbengemeinschaft in die Wege leiten. Der Erblasser darf allerdings auch Anordnungen für die Auseinandersetzung und die Auflösung der Erbengemeinschaft treffen, indem er jemanden mit der Aufteilung des Nachlasses nach § 2048 BGB beauftragt. Die Auflösung einer Erbengemeinschaft durch Auseinandersetzung setzt gemäß § 2046 BGB voraus, dass alle Nachlassverbindlichkeiten z. B. aus dem Verkaufserlös beglichen wurden und die Erben entsprechend der jeweiligen Erbquoten (§ 2047 Absatz 1 BGB) ausbezahlt wurden.

Zusammengefasst: Ein seriöser Immobilienmakler ermittelt den bestmöglichsten Verkaufspreis und erspart der Erbengemeinschaft viel Zeit und Stress, sodass diese sich um andere Dinge kümmern kann, die zwangsläufig durch den Tod eines Verwandten anfallen.

Als Immobilienmakler der VR-Bank werden wir immer wieder hinzugezogen, wenn es um die bestmögliche Verwertung einer Immobilie im Zuge eines Nachlasses geht. Profitieren auch Sie von unserer Erfahrung.

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